В Испании стремительно растёт число сделок по так называемой «голой собственности» — nuda propiedad. Это схема, при которой пожилой человек продаёт квартиру, получает деньги сразу, но продолжает жить в ней до конца жизни. Покупатель становится владельцем недвижимости, но пользоваться ею сможет только позже.
В 2025 году в Испании было зарегистрировано 1798 таких сделок, а если учитывать похожие схемы — например, обратную ипотеку (hipoteca inversa), — общее число превысило 2000 операций в год. За последние пять лет рынок вырос примерно на 44%.
Особенно активно эта модель развивается именно в Comunidad Valenciana. По данным Коллегии регистраторов Испании, Валенсийское сообщество стало лидером страны по количеству подобных операций — здесь прошло 433 сделки за год. Это больше, чем в Андалусии, Мадриде и Каталонии.
Почему это стало популярно? Причин сразу несколько. В Испании огромное количество пожилых людей владеют жильём, но живут на относительно небольшую пенсию. Продажа «голой собственности» позволяет получить крупную сумму денег сразу — на лечение, помощь детям, сиделок или просто более спокойную жизнь. Одновременно для покупателей это способ купить недвижимость значительно дешевле рынка — иногда на 30–50%. Но есть нюанс: заехать в квартиру нельзя, пока там живёт продавец. По сути, это инвестиция «на будущее», и именно поэтому вокруг схемы сейчас столько споров.
Испанские СМИ всё чаще обсуждают эти сделки не только как финансовый инструмент, но и как этическую проблему. Некоторые агентства недвижимости уже начали публиковать объявления в духе: «Собственнице 93 года — стратегическая инвестиция» или «Ожидаемая продолжительность usufructo — 11 лет». Такие формулировки вызвали волну критики в Испании. Многие считают, что рынок начинает буквально «оценивать старость» и превращать возраст человека в параметр доходности.
Но одновременно эксперты признают: для части пенсионеров это действительно выход. Особенно в регионах, где жильё резко подорожало, а накоплений почти нет.
Почему именно Валенсийское сообщество? Здесь совпало сразу несколько факторов: большое количество пенсионеров и иностранцев старшего возраста, высокая стоимость недвижимости на побережье, интерес инвесторов к квартирам у моря и ситуация, когда у человека есть жильё, но нет достаточного количества «живых» денег. Особенно заметно это в прибрежных городах Дения, Бенидор, Кальп, Аликанте и на побережье Коста-Бланки, где квартиры часто стоят дорого даже при старом жилом фонде.
Причём интерес к таким объектам проявляют не только испанцы. Всё чаще покупателями становятся инвесторы, готовые «заморозить» деньги на годы ради будущей недвижимости у моря.
Важно понимать, что nuda propiedad — абсолютно легальная схема в Испании. Но это не «дешёвая квартира», как иногда думают. Покупатель сразу платит деньги и становится собственником, однако пользоваться жильём не может. Продавец получает деньги, но сохраняет право жить в квартире, а иногда даже сдавать её в аренду, если это прописано в договоре. Именно поэтому такие сделки требуют очень внимательной юридической проверки.
Сейчас рынок nuda propiedad в Испании перестал быть редкостью и постепенно превращается в отдельный сегмент недвижимости — особенно в регионах с дорогим жильём и стареющим населением. А Comunidad Valenciana уже стала главным центром этого тренда.