📌 Новое решение TEAC: платить нужно даже за собственную квартиру
Летом 2025 года Центральный экономико-административный трибунал Испании (Tribunal Económico-Administrativo Central, TEAC) принял резолюцию № 3697/2025 от 17 июля, которая вызвала много разговоров среди иностранцев, переезжающих работать в Испанию.
Суд подтвердил: если человек оформил режим импатриадос (impatriados), то он обязан декларировать и платить налог на «вменённый доход» от недвижимости, находящейся в Испании. И это касается даже собственной квартиры, где сам импатриадо живёт.
До этого существовали сомнения: ведь в обычном режиме налога на доходы физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) основное жильё освобождается от налога на «воображаемую аренду». Многие считали, что и для импатриадос действует та же логика. Однако TEAC пояснил: льгота на основное жильё в режиме IRPF не распространяется на спецрежим импатриадос.
🧳 Что такое режим импатриадос (impatriados)?
Режим импатриадос — это особая система налогообложения, закреплённая в ст. 93 Закона о подоходном налоге (Ley del IRPF).
Она создана, чтобы привлекать в Испанию иностранных специалистов и капитал. Суть режима:
- 👔 Человек, переехавший в Испанию по работе, может платить налоги по правилам для нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR).
- 💶 Ставка фиксирована: 24% на первые 600 000 € дохода в год (и 47% на суммы выше).
- 📉 Это может быть выгоднее, чем обычный IRPF, где налог прогрессивный и может доходить до 47% даже при более скромных доходах.
🏠 Что значит «вменённый доход» за жильё?
Даже если вы живёте в собственной квартире и не сдаёте её, налоговая считает, что у вас есть «виртуальный доход».
Он рассчитывается по формуле:
- 1,1% от кадастровой стоимости (valor catastral), если кадастр обновлялся за последние 10 лет.
- 2%, если кадастровая стоимость не обновлялась.
Эта сумма прибавляется к вашим доходам, и с неё нужно заплатить налог по ставке 24%.
📊 Примеры расчётов
👉 Квартира с кадастровой стоимостью 150 000 €
- При обновлённом кадастре (1,1%):
Вменённый доход = 1 650 €
Налог (24%) = 396 € в год - При старом кадастре (2%):
Вменённый доход = 3 000 €
Налог (24%) = 720 € в год
👉 Квартира с кадастровой стоимостью 300 000 €
- При обновлённом кадастре (1,1%):
Вменённый доход = 3 300 €
Налог (24%) = 792 € в год - При старом кадастре (2%):
Вменённый доход = 6 000 €
Налог (24%) = 1 440 € в год
🤔 Почему возникла путаница?
Статья 13.1.h Закона об IRNR говорит, что налогом облагаются все вменённые доходы от городской недвижимости, если она не используется в бизнесе. При этом в ст. 24.5 IRNR есть отсылка к статье 85 IRPF, где действительно упоминается исключение для основного жилья.
Многие иностранцы решили: раз есть ссылка на IRPF, то и их квартира освобождена от налога. Но TEAC пояснил: отсылка касается только метода расчёта процента, а не освобождения. То есть налоговая база всё равно возникает.
🚫 Мифы, которые стоит забыть
❌ «Если я работаю из дома, то квартира считается офисом — налог не нужно платить»
Нет. Для налоговой это всё равно жильё, а не бизнес.
❌ «У квартиры нет кадастровой стоимости (valor catastral) — значит, налог ноль»
Нет. В этом случае считают 1,1% от 50% цены покупки или проверенной стоимости.
❌ «Если у меня только нуда-проприедад (nuda propiedad, голая собственность), я не плачу»
Платит тот, у кого право пользования — узуфруктуарий (usufructuario).
❌ «Если живу в аренде — тоже нужно платить»
Нет. Если вы не владелец, то вменённый доход не начисляется.
❌ «Можно списать ипотеку, налог IBI или страховку»
Нельзя. Это воображаемый доход, расходы не учитываются.
📊 Сравнение IRPF и Impatriados
| Параметр | Обычный режим (IRPF) | Режим импатриадос (Impatriados) |
|---|---|---|
| 📈 Ставка налога | Прогрессивная шкала от 19% до 47% | Фиксированная ставка 24% до 600 000 € (47% свыше) |
| 🏠 Налог на основное жильё | Нет (основное жильё освобождено от «вменённого дохода») | Да (обязателен налог на «виртуальную аренду» даже для жилья, где вы живёте) |
| 💶 Вменённый доход от жилья | 0 € для основной квартиры | 1,1% или 2% от кадастровой стоимости |
| 📊 Пример: квартира 150 000 € | 0 € | 396 € – 720 € в год |
| 📊 Пример: квартира 300 000 € | 0 € | 792 € – 1 440 € в год |
| 🎯 Для кого выгоднее | Для тех, кто имеет жильё в Испании и средний доход | Для специалистов с высокими зарплатами и без собственности в Испании |
📌 Вывод:
- Если у вас высокая зарплата и нет собственного жилья в Испании → выгоднее Impatriados.
- Если у вас есть собственная квартира или дом → возможно, выгоднее остаться на IRPF.
✅ Вывод
Режим импатриадос (impatriados) по-прежнему может быть выгоден для специалистов с высокими доходами — благодаря фиксированной ставке 24%. Но теперь важно учитывать новый нюанс: владельцы жилья в Испании будут платить налог даже за квартиру, где они сами живут.
📊 Для квартиры стоимостью 150 000 € налог составит от 396 € до 720 € в год, для жилья в 300 000 € — от 792 € до 1 440 € в год.
⚖️ Поэтому перед выбором режима нужно всё внимательно просчитать: что даст реальную экономию именно в вашей ситуации — спецрежим импатриадос (impatriados) или обычный налог IRPF.
Ещё больше налогов и законов вы найдёте в нашей рубрике «Законы»