В Испании собственнику могут запретить пользоваться собственной квартирой, если его поведение систематически нарушает покой соседей. Именно такое решение подтвердил Провинциальный суд Ла-Риохи (Audiencia Provincial de La Rioja): владелице жилья запретили пользоваться своей квартирой в течение шести месяцев после нескольких лет конфликтов с другими жильцами дома.
От ночного шума до агрессии
Речь шла не об одном громком вечере или случайной ссоре. Среди нарушений, которые приписывались собственнице, были шум в позднее время, конфликты и агрессия в отношении соседей, выливание воды во внутренний двор и выбрасывание с балкона еды для птиц.
Суд первой инстанции № 5 Логроньо (Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Logroño) удовлетворил требования сообщества собственников (comunidad de propietarios), обязал женщину прекратить нарушения и лишил её права пользоваться квартирой в течение шести месяцев. Собственница подала апелляцию, однако Провинциальный суд Ла-Риохи подтвердил решение. На неё также возложили судебные расходы.
Как удалось доказать нарушения
Для суда имели значение не только жалобы соседей. Были изучены свидетельские показания жильцов, администратора и секретаря сообщества собственников, документы, а также материалы выездов местной полиции.
Во время одного из таких выездов сотрудники полиции установили, что телевизор в квартире работал настолько громко, что его было слышно с лестницы. По данным дела, сама собственница заявила полицейским, что поддерживает такую громкость намеренно, чтобы мешать соседям.
В другом случае она признала, что выливала воду, объяснив свои действия реакцией на неудобства, которые, по её мнению, причиняли ей другие жильцы.
Суд пришёл к выводу, что речь идёт о постоянном и достаточно серьёзном поведении, которое нарушает нормальное проживание в доме и отдых соседей.
Как можно запретить собственнику жить в собственной квартире
Правовая основа для такой меры существует в испанском Законе о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Статья 7.2 запрещает собственнику или человеку, занимающему помещение, осуществлять деятельность, запрещённую уставом сообщества, причиняющую ущерб зданию либо относящуюся к категории раздражающей, вредной для здоровья, опасной или незаконной деятельности.
Для борьбы с такими нарушениями существует так называемый иск о прекращении деятельности (acción de cesación). В серьёзных случаях его последствием может стать не только требование прекратить нарушения, но и временное лишение собственника права пользоваться принадлежащим ему жильём.
Но одной жалобы соседа для этого недостаточно.
Сначала предупреждение, потом суд
Перед обращением в суд нарушителю необходимо официально потребовать прекратить соответствующую деятельность и предупредить о возможных судебных последствиях.
В рассматриваемом случае сообщество собственников пыталось решить проблему заранее. В ноябре 2022 года женщине уже предлагали прекратить нарушения и дали время на изменение поведения. Поскольку проблемы продолжились, в марте 2023 года ей направили новое официальное требование через бурофакс (burofax). После этого собрание собственников подтвердило решение обратиться в суд.
Интересная деталь этого дела касается того, кто именно может направить такое требование. Закон возлагает эту функцию на председателя сообщества собственников, однако суд признал допустимым направление требования адвокатом или администратором, если они действуют по прямому поручению председателя или собрания собственников.
Почему запретили пользоваться квартирой именно на полгода
При рассмотрении дела учитывалось не только поведение собственницы. Женщина ссылалась на свои личные обстоятельства и состояние здоровья, а также на попытки получить социальную помощь.
Суд принял эти обстоятельства во внимание при определении продолжительности запрета и счёл шесть месяцев соразмерной мерой. Учитывались тяжесть и продолжительность нарушений, положение самой собственницы и существующие сложности с поиском арендного жилья.
Собственная квартира не означает, что в ней можно делать всё
Это, пожалуй, главный вывод из истории. Право частной собственности в Испании защищено Конституцией, однако оно не является абсолютным. Владение квартирой не освобождает человека от обязанности соблюдать правила совместного проживания и права остальных жильцов дома.
При этом подобное решение суда не означает, что за обычную вечеринку, громкий телевизор или единичный конфликт человека можно на полгода выгнать из собственной квартиры. В деле из Ла-Риохи существенную роль сыграли длительность и повторяемость нарушений, свидетельства соседей, вмешательство полиции, предварительные официальные требования прекратить нарушения и только после этого обращение сообщества собственников в суд.
Таким образом, механизм существует, но применяется через установленную законом процедуру и в случаях, когда нарушения достаточно серьёзны и могут быть доказаны.
Источник: материал Idealista/news и Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal).