Испанское казначейство считает доход от аренды существующим, даже если денег вы не получили
Центральный экономико-административный суд Испании (TEAC) подтвердил в своём постановлении от 24 июня 2025 года, что арендодатели обязаны декларировать и платить налог с дохода от аренды, даже если арендатор не заплатил аренду.
Это решение вызвало бурное обсуждение среди владельцев недвижимости — особенно среди тех, кто живёт за границей и сдаёт жильё в Испании. Ведь теперь становится очевидно: для налоговой службы доход существует не тогда, когда вы его получаете, а когда имеете на него право.
🧾 Что именно решил TEAC
Речь идёт о деле налогоплательщицы, проживающей в Швейцарии, которая сдавала жильё в Испании. В 2018–2019 годах её арендатор перестал платить. Женщина, соблюдая все правила, подала декларации IRNR (налог на доходы нерезидентов) по форме 210, а позже попросила их скорректировать и вернуть налог, утверждая, что денег так и не получила.
Однако налоговая служба отклонила её запрос. После апелляции TEAC подтвердил отказ, подчеркнув, что сам факт неуплаты не освобождает от налоговых обязательств, если арендная плата предусмотрена договором.
⚖️ Правовая база
Своё решение TEAC обосновал сразу несколькими нормами:
- Статья 22 Закона 35/2006 (LIRPF): доход от аренды считается доходом от капитала недвижимости и подлежит декларированию по причитающейся сумме, даже если она не была выплачена.
- Статья 14 этого же закона уточняет: доход должен быть отнесён к тому периоду, когда он подлежал уплате арендодателю, а не к тому, когда он фактически получен.
- Статья 24.1 IRNR устанавливает, что налоговая база нерезидентов рассчитывается по тем же правилам, что и по IRPF.
Иными словами: если арендная плата должна была быть выплачена — для налоговой это уже доход, независимо от того, поступили ли деньги.
🏛️ Верховный суд поддерживает позицию TEAC
TEAC ссылается на решение Верховного суда №1467/2021 от 14 декабря 2021 года, где суд уже постановил, что суммы, которые арендодатель имеет право взыскать после иска о выселении, являются доходом от капитала недвижимости и должны быть задекларированы в том году, когда подлежали уплате.
Таким образом, TEAC просто подтвердил линию Верховного суда:
📌 налог начисляется не на полученные деньги, а на доход, на который есть право.
🌍 Нерезиденты пострадают больше всех
Это решение особенно болезненно для владельцев жилья, живущих вне Испании.
Для них действуют те же налоговые принципы, но с одним важным исключением:
- если арендодатель живёт в ЕС или ЕЭЗ, он может применить вычет по сомнительным долгам, если арендатор не платит более шести месяцев или находится в банкротстве;
- если же арендодатель живёт в третьей стране (например, Швейцария, Великобритания, Россия, США), то таких вычетов не предусмотрено вообще.
💬 Иными словами, если арендатор исчез, а вы живёте не в ЕС — налог всё равно нужно заплатить с “дохода, которого нет”.
💸 Почему вычет недоступен для всех
Вычет по сомнительным долгам регулируется статьёй 23.1.a) Закона о подоходном налоге. Он позволяет списать суммы, получение которых стало маловероятным, — но только если:
- должник признан банкротом,
- или с момента первой попытки взыскать аренду прошло более шести месяцев, и долг не был получен.
Однако статья 24.6 IRNR прямо указывает, что это правило распространяется только на резидентов ЕС и ЕЭЗ.
Для остальных — налог начисляется на полную сумму.
⚠️ Что будет, если не подать декларацию
Если арендодатель решит «подождать, пока заплатят» и не задекларирует доход, налоговая может расценить это как сокрытие дохода. В этом случае владельцу грозят:
- доначисления налога,
- проценты за просрочку,
- штрафы за нарушение налоговой дисциплины.
📉 Проще говоря — не задекларировать “виртуальный” доход может оказаться дороже, чем честно заплатить налог с того, чего вы не получили.
💡 Есть ли справедливое решение?
Испанские юристы уже давно указывают на парадокс этой ситуации: налоговая обязывает платить за доход, которого физически нет.
С экономической точки зрения, это противоречит базовому принципу налогообложения — облагать то, что реально получено.
Однако TEAC подчёркивает: закон написан именно так, и суды обязаны ему следовать. Изменить ситуацию может только изменение законодательства — например, расширение права на вычеты для всех нерезидентов, вне зависимости от страны проживания.
📊 Что делать, если арендатор не платит
1️⃣ Продолжать подавать декларацию — даже если арендатор не платит, вы обязаны декларировать причитающийся доход.
2️⃣ Сохранять все доказательства: переписку, уведомления, иски о выселении — это может помочь при попытке применить вычет (если вы из ЕС).
3️⃣ Следить за сроком 6 месяцев — после этого можно классифицировать долг как сомнительный (для резидентов ЕС/ЕЭЗ).
4️⃣ Консультироваться с налоговым юристом — особенно если арендатор находится за границей или идёт судебное разбирательство.
💬 Главное, что нужно запомнить
TEAC подтвердил:
💬 “Казначейство не ждёт, пока арендная плата поступит — оно считает, что доход есть, если он должен быть.”
Для иностранных владельцев недвижимости в Испании это означает простую, но жёсткую реальность:
налог придётся платить даже за то, что вы не получили.
🗨️ Комментарий эксперта канала «Дения, Испания и я»
💬 Наш налоговый консультант поясняет:
Если арендатор перестал платить, это не освобождает арендодателя от обязанности декларировать доход.
Согласно требованиям Agencia Tributaria, арендная плата указывается в декларации даже в случае неполучения, но часть долга можно признать как saldo de dudoso cobro (сомнительная задолженность).
Этот механизм регулируется статьёй 13.e) Закона о подоходном налоге (Ley del IRPF) и позволяет временно не облагать налогом ту часть аренды, которая не была оплачена и по которой прошло более шести месяцев с момента просрочки.
📊 Пример:
Если арендная плата составляет 800 евро в месяц, а арендатор не заплатил ни одного платежа за весь 2024 год, владелец должен задекларировать доход 9 600 евро (800 × 12), но может указать как сомнительные 4 800 евро за первые шесть месяцев. Таким образом, налог будет начислен только на оставшиеся 4 800 евро.
🔍 Что происходит дальше? Возможны три сценария:
1️⃣ Арендодатель задекларировал доход, не получив его, и не отметил как сомнительную задолженность.
В этом случае налогоплательщик уже выполнил свои обязательства. Когда арендатор погасит долг после процедуры desahucio (выселения), никаких корректировок в декларации делать не нужно.
2️⃣ Арендодатель задекларировал доход, но указал долг как сомнительную задолженность.
Согласно статье 13.e) Ley del IRPF, когда долг будет погашен, полученные суммы нужно будет задекларировать как доход в том году, когда они фактически поступят.
3️⃣ Арендодатель не декларировал доход и не получал его, но получает позже (после выселения).
В этом случае необходимо подать дополнительные декларации за те периоды, когда арендная плата подлежала выплате, в соответствии со статьёй 27.2 Общего налогового закона (Ley General Tributaria).
Однако если с момента окончания того налогового периода прошло более четырёх лет, обязанность платить налог уже не возникает.
📎 Вывод:
Чтобы избежать проблем с Hacienda, важно вовремя отражать задолженности, знать свои права и сохранять все документы, подтверждающие попытки взыскания.
Возможно, вас заинтересует наша статья Режим импатриадос (impatriados) и налог на жильё в Испании: что изменилось в 2025 году? Она так же показывает нюансы налогового законодательства.