✨ Объявления с «туристической лицензией» — где подвох?
В Дении и других городах Коста-Бланки часто можно встретить объявления о продаже квартир с заманчивой фразой: «туристическая лицензия + рейтинг на Booking».
На деле это может оказаться ловушкой: по закону Валенсийского сообщества лицензия не передаётся новому владельцу автоматически. А в некоторых районах действуют ещё и моратории на новые разрешения.
⚖️ Что говорит закон о туристической лицензии в случае продажи объекта недвижимости
С августа 2024 года вступил в силу Декрет-закон 9/2024 (Decreto-ley 9/2024), принятый Кортесами Валенсийского сообщества:
- лицензия на туристическую квартиру (vivienda de uso turístico, VUT) действует 5 лет;
- при смене собственника лицензия аннулируется;
- новый владелец обязан подавать заявление заново и соответствовать актуальным нормам.
📑 BOE — Decreto-ley 9/2024, Comunitat Valenciana
🚫 Мораторий в Дении
С 2024 года в Дении введена приостановка выдачи новых туристичесикх лицензий в историческом центре (casco urbano). Исключение сделано лишь для районов Les Marines, Les Rotes и Montgó.
То есть даже если продавец пишет «с лицензией», новый хозяин в центре Дении не сможет её оформить заново.
📑 Постановления публикуются в DOGV
📚 Реальные истории и судебные дела
🔹 Кордова (Андалусия): продажа с «туристической лицензией» превратилась в потерю денег
Местное издание Cordópolis (eldiario.es) описало случаи, когда квартиры продавались «с лицензией». После сделки оказывалось, что из-за моратория новые владельцы не могут продолжить деятельность. Некоторые покупатели предпочитали потерять задаток (исп. arras) в несколько тысяч евро, чем вкладываться в ремонт и оставаться без разрешения.
🔹 Аликанте (Ком. Валенсия): суд встал на сторону покупателя
Апелляционный суд Аликанте (2024) рассмотрел спор по договору задатка (contrato de arras).
Покупатель внёс более 28 000 €, но город выдал заключение, что квартира не пригодна для туристического использования по градостроительным нормам.
Суд признал, что сделка была заключена «под условие» получения лицензии, и обязал вернуть деньги.
🔹 Дения: формально «лицензия есть», но использовать её нельзя
Городской совет продлил запрет на новые лицензии в центре. Значит, при покупке квартиры «с лицензией» новый собственник столкнётся с тем, что его право аннулировано, а оформить новое невозможно.
🔹 Каталония (Ситжес): суд отменил муниципальный запрет
В Ситжесе в 2021 году мэрия приняла правило, что лицензия прекращается при смене владельца. Верховный суд Каталонии (TSJC) признал это превышением полномочий и вернул возможность «наследовать» лицензии в отдельных случаях.
🔹 Барселона: срок лицензий ограничен до 2028 года
Даже если купить квартиру с действующей лицензией, город постановил, что продления не будет: все турквартиры закроются к 2028 году. Решение мэрии подтверждено судами: действующие лицензии не продлеваются после истечения срока, то есть покупатель берёт на себя риск “обнуления” разрешения к установленной дате.
🔹 Андалусия: путаница с передачей
Массовые аннулирования и спор о “передаче”. В 2024–2025 гг. Junta de Andalucía отменила тысячи ВУТ (в т.ч. в Гранаде), что приводило к утрате права на сдачу у владельцев после покупки. Параллельно в августе 2025 г. вышло резонансное разъяснение Минюста (DGSJFP): в Андалусии туристическая регистрация привязана к объекту, а не к персоне — при продаже деятельность может продолжаться при соблюдении требований и уведомлении о смене владельца. Это иллюстрирует, насколько регионально-зависимы правила и как быстро они меняются.
⚠️ Чем опасны такие объявления
- Обман покупателя — человек думает, что получит готовый бизнес, а лицензия исчезает.
- Финансовые потери — задаток (arras) может сгореть, если не прописать условие «под получение лицензии».
- Риск штрафов — сдача жилья без разрешения грозит штрафами до 60 000 €.
- Ложное ощущение доходности — рейтинг на Booking и Airbnb не сохраняется при смене аккаунта.
📍 Как обстоят дела в разных регионах
- Валенсия и Дения: лицензия не передаётся, мораторий в центре.
- Андалусия: лицензия закреплена за объектом (по решению Минюста, 2025).
- Каталония: квоты и ограничения; суды отменяют часть запретов муниципалитетов.
- Барселона: жёсткое ограничение — все лицензии прекратятся к 2028 г.
- Балеарские острова: лицензии крайне ограничены, передача зависит от муниципалитета.
✅ Вывод
Покупая квартиру в Дении, будьте внимательны:
- туристическая лицензия не переходит к новому хозяину;
- в центре города действует мораторий;
- единственный безопасный способ — в договоре задатка (arras) прямо прописывать условие возврата денег, если лицензия невозможна.
📌 Проверяйте законы и постановления, чтобы не потерять деньги и не попасть в неприятную историю.
🏛 Испанские законы меняются быстрее, чем погода в Дении — не пропустите свежие разборы в рубрике «Законы»!