📢 Министерство по экологическому переходу и демографическому вызову Испании утвердило новое разграничение прибрежной зоны (deslinde) на участке длиной около 6,2 км между пляжем Лес Девесес (Les Deveses) и районом Эль Палмар (El Palmar) в Дении и Эльс Поблетс (провинция Аликанте).

Решение опубликовано в Официальном бюллетене государства (BOE) и означает, что эти земли теперь переходят в состав государственной морской прибрежной собственности (dominio público marítimo-terrestre)¹.

Что это значит простым языком

• 🏠 Дома остаются, но земля — государственная. Владельцы теряют право собственности на землю под своими домами. Формально дома признаются стоящими на государственной территории.
• 📜 Можно жить по концессии. Жильцам дают возможность оформить временное право пользования (концессия, concesión) на срок до 30 лет. Это не собственность, а разрешение на проживание.
• ⛔ Строить больше нельзя. Новые постройки, бассейны, заборы или даже капитальные ремонты без разрешения будут невозможны.
• 📏 Ширина зоны защиты меняется. В застроенных кварталах её сократили до 20 м от моря, но в других местах оставили до 100 м. Это значит, что любые планы по использованию участков в пределах зоны могут быть заблокированы.
• ⚖️ Старые дела закрыты. Все незавершённые процессы по этим землям (с 1995 года) официально прекращены — теперь действует единое решение.
• ❗ Что предстоит владельцам.
  1. В течение года обратиться за концессией, чтобы закрепить право жить в доме.
  2. Либо готовиться к возможным судебным процессам, если они не согласны с решением.
  3. Понимать, что при серьёзных штормах и разрушении строений государство не обязано восстанавливать или компенсировать ущерб.

Полный текст закона

Ниже приводим полный перевод опубликованного в BOE n.º 229 от 23 сентября 2025 г. документа:

«Полный текст закона — перевод на русский читайте ниже».

Полный перевод BOE n.º 229 (23 сентября 2025)

В соответствии с обязанностью, предусмотренной статьёй 26.2 Общего регламента о побережье (Reglamento General de Costas)², утверждённого Real Decreto 876/2014 от 10 октября, публикуется следующее министерское распоряжение:

РЕШЕНИЕ (RESOLUCIÓN)

Рассмотрено дело, подготовленное Службой побережья в Аликанте (Servicio de Costas en Alicante), относительно разграничения (deslinde³) объектов, относящихся к государственной морской прибрежной собственности (dominio público marítimo-terrestre)¹, на участке побережья длиной около 6 200 м.
Участок находится между улицей Carrer Riu Xinxilla (точка М-5 разграничения, утверждённого приказом министра от 31 марта 1997 г.) на пляже Лес Девесес (Les Deveses), и улицей Carrer de la Mar Jónica (точка М-5 разграничения, утверждённого приказом министра от 30 ноября 2007 г.) в районе Эль Палмар (El Palmar), муниципалитеты Дения (Dénia) и Эльс Поблетс (Els Poblets), провинция Аликанте.

ПРЕДЫСТОРИЯ (ANTECEDENTES)

I. Ранее на данном участке уже утверждались разные разграничения в 1967, 1975, 1977, 1995, 1997 и 2007 гг.

II. 4 июня 2021 г. — Служба побережья направила проект временной линии.

III. 5 декабря 2022 г. — подана новая версия проекта после указаний провести фотоанализ.

IV. 27 сентября 2023 г. — принято решение начать новое дело о разграничении.

V. Сообщение опубликовано в Бюллетене провинции Аликанте, в газете «Información» и на сайте Министерства.

VI. Заключения администраций:

• Дирекция портов и побережья Валенсии (Generalitat Valenciana) — против, указав на недостаточное обоснование ширины защитной зоны.
• Мэрия Дении — отрицательное заключение, приложен юр-технический отчёт (06.11.2023) о плотности застройки до 1988 г.
• Мэрия Эльс Поблетс — также против.

VII. Составлен список владельцев прилегающих участков, получены 216 выписок из Реестра собственности.

VIII. Владельцы вызваны на акт установления границ (acto de apeo⁴), который прошёл 7 ноября 2023 г.

В ходе слушаний поступило множество возражений (alegaciones⁵):

• жалобы на сам закон о побережье,
• жалобы на недостаточную информацию,
• жалобы на эрозию (регрессию) берега,
• неточность карт и координат,
• чрезмерную ширину зоны защиты.

IX. По итогам анализа часть линии разграничения была скорректирована наружу (чтобы не включать лишние земли), а ширину зоны защиты в застроенных местах сократили до 20 м.

X. Август 2024 — проект передан в Генеральную дирекцию.

XI. Сентябрь 2024 — проведены финальные слушания.

XII. Март 2025 — поданы новые возражения. Большинство повторяли предыдущие.

Примечание: в законе приводится таблица со всеми лицами и компаниями, подавшими возражения (alegaciones) и с указанием участков побережья (tramos), к которым они относятся.

ЗАКЛЮЧЕНИЯ (CONSIDERACIONES)

1. Процедура соответствует Закону о побережье 1988 г. (Ley de Costas 22/1988), Закону 2/2013 об устойчивом использовании побережья и Регламенту 2014 г.
2. Участок характеризуется активными дюнами и устьем реки Жирона, где за последние десятилетия отмечена сильная эрозия.
3. Установлено:

• зона сервитута прохода (servidumbre de tránsito⁶) — 6 м от линии прибоя;
• зона сервитута защиты (servidumbre de protección⁷) — 20 м в застроенных кварталах, 100 м в незастроенных, местами — переменная ширина.

4. Возражения о «частной собственности» отклонены: даже если земля была занята садами или покрытиями, геоморфологически это пляж и дюны.
5. Разграничение соответствует закону, жалобы не опровергают обоснованность.
6. Дела 1995 г. подлежат закрытию, так как «поглощены» новым решением.
7. С момента утверждения: земля становится собственностью государства; реестры должны быть исправлены.
8. Владельцы домов могут получить концессию (concesión) согласно переходным положениям.
9. Юридическая служба дала положительное заключение (03.06.2025).

РЕШЕНИЕ (RESOLUCIÓN)

I. Утвердить разграничение побережья протяжённостью 6 200 м (между Carrer Riu Xinxilla и Carrer de la Mar Jónica, Дения – Эльс Поблетс).

II. Закрыть старые дела 1995 г. (DL-42 и DL-43).

III. Поручить Службе побережья Аликанте исправить все противоречащие записи в реестре собственности.

IV. Установить срок 1 год для подачи заявок на концессию (concesión). Для некоторых категорий жителей концессия выдаётся автоматически, если они сами не откажутся.

Обжалование

• Частные лица: могут подать административную жалобу (recurso de reposición) в течение 1 месяца или обратиться в суд в течение 2 месяцев (Audiencia Nacional).
• Администрации: 2 месяца на обращение в суд.

Подписано: Ана М. Оньоро Валенсиано, Директор-генерал по делам побережья, по поручению Министра.

Карты доступны в Службе побережья Аликанте и на сайте:
👉 https://www.miteco.gob.es/es/costas/temas/proteccion-costa/actuaciones-proteccion-costa/alicante/aprob-des01-21-03-0002.html

Сноски

1. Domino público marítimo-terrestre — государственная собственность на прибрежную полосу (пляжи, дюны, прибойная зона).
2. Reglamento General de Costas — Общий регламент, регулирующий применение Закона о побережье.
3. Deslinde — юридическая процедура установления границы между частными землями и государственным побережьем.
4. Acto de apeo — официальное выездное мероприятие, где на местности обозначается линия разграничения.
5. Alegación — возражение или заявление заинтересованной стороны в административном процессе.
6. Servidumbre de tránsito — зона шириной 6 м вдоль моря, по которой должен быть обеспечен свободный проход.
7. Servidumbre de protección — защитная зона от 20 до 100 м, где сильно ограничено строительство и использование земли.

Что это значит простым языком

Теперь, когда мы увидели весь текст резолюции в переводе, давайте разберёмся без канцеляризмов, что именно меняется для жителей Дении и Эльс Поблетс.

• 🏖️ Земля стала государственной. Всё, что попало в границы dominio público marítimo-terrestre, юридически больше не принадлежит владельцам. Государство признало эти земли прибрежными и отнесло их к своей собственности.
• 🏠 Дома остаются, но не как частная собственность. Владелец не теряет сам дом, но теряет право собственности на землю под ним. Получается: стены — ваши, земля — государства.
• 📜 Концессия вместо собственности. Чтобы легально жить в своём доме, нужно оформить временное разрешение (concesión). Срок обычно 30 лет, иногда больше. Через год после публикации закона те, кто не подаст заявку, рискуют оказаться без законного права жить на своей же вилле или квартире.
• ⛔ Новые стройки и ремонты под вопросом. В зоне защитного сервитута (servidumbre de protección) запрещено новое строительство, бассейны, заборы и даже капитальные ремонты без согласования. Максимум разрешат текущий ремонт.
• 📏 20 или 100 метров. Если дом стоит в районе, признанном «городской застройкой» на 1988 год, защитная зона сокращена до 20 м. Если нет — остаётся 100 м. Это напрямую влияет на то, какие права остаются у владельцев.
• ⚖️ Старые дела закрыты. Все незавершённые споры, начатые ещё в 1995 году, аннулированы. Теперь действует единое решение.
• 💸 Риски.
  • Продать дом будет сложнее: покупатель должен понимать, что земля государственная.
  • При шторме или разрушении строения государство не обязано восстанавливать или платить компенсацию.
  • Если концессию не продлят, теоретически дом могут обязать снести.

🏠 Закон о побережье Дения 2025: наследство, продление концессии и что будет через 30 лет

Часто задаваемые вопросы о новом законе

❓Можно ли передать дом по наследству?
Да, но только вместе с концессией (concesión). Дом наследуется не как полноценная собственность, а как право временного пользования. Наследник получает оставшийся срок концессии.

❓Что будет через 30 лет, когда концессия закончится?
По закону концессия может быть продлена ещё на 30 лет (всего до 60). Но решение остаётся за государством. Если продление не дадут, дом подлежит сносу, а земля возвращается в естественное состояние.

❓Что если владельцы ещё молоды и через 30 лет им будет всего 60 лет?
Они рискуют потерять дом при жизни. Всё зависит от политики государства через 30 лет: будет ли продление или нет. Это главный источник тревоги у молодых семей.

❓Можно ли продать дом?
Да, но покупатель приобретает не землю, а оставшийся срок концессии. Цена таких домов обычно ниже, чем у домов вне прибрежной зоны.

❓Кто оплачивает снос, если концессию не продлят?
По закону — сами владельцы. Государство не компенсирует расходы и не выплачивает за потерянную собственность.

📌 Этот блок решает главные вопросы жителей и хорошо работает на SEO (люди реально ищут «наследство дом Ley de Costas», «что будет после концессии»).

Итог

Этот закон — не про «завтра всех выселят», а про то, что частная собственность у моря становится временным пользованием. Для многих жителей это значит необходимость срочно оформлять документы, чтобы их дома не оказались «незаконными постройками».

О других законах Испании читайте в нашей рубрике «Законы»