Совет министров Испании во вторник, 6 октября, повторно утвердил два королевских декрета-закона (reales decretos-ley) о жилье, предыдущие версии которых Конгресс депутатов отклонил в пятницу, 2 октября.
Президент правительства Педро Санчес (Pedro Sánchez) сообщил после заседания Совета министров, что оба документа одобрены вновь. Правительство внесло в них изменения, которые источники исполнительной власти характеризуют как «несущественные» (cambios no sustanciales).
Изменения необходимы в том числе из-за самой процедуры: после того как предыдущие документы были отклонены, правительство не стало повторно принимать полностью идентичные тексты. Накануне заседания Совета министров министр культуры Эрнест Уртасун (Ernest Urtasun) заявил, что при этом ни одна из предусмотренных мер защиты сокращена не будет.
Новые тексты пока должны быть опубликованы в Официальном государственном бюллетене (Boletín Oficial del Estado, BOE). Поэтому окончательно установить, какие именно формулировки изменены 6 октября, можно будет после публикации документов.
Ниже мы перечисляем меры, содержавшиеся в официальных версиях двух декретов, принятых 29 сентября. Правительство заявляет, что основное содержание нового пакета сохраняется, однако после выхода новых документов в BOE отдельные формулировки необходимо будет сверить.
Первый декрет: основной пакет мер по жилью
Первый документ значительно шире второго и затрагивает аренду, выселения, налоги, туристическое жильё, покупку первого жилья и формирование государственного фонда доступного жилья.
Защита уязвимых граждан от выселения — до конца 2030 года
До 31 декабря 2030 года предусматривается возможность приостановления выселения людей, находящихся в уязвимом положении и не имеющих альтернативного жилья.
Механизм зависит в том числе от того, кто является собственником жилья. Отдельные правила предусмотрены для компаний, приобретающих недвижимость или проблемные ипотечные портфели по ценам значительно ниже рыночных, а также для других собственников.
Если истцом выступает так называемый «фонд-стервятник» или другая структура, специализирующаяся на покупке недвижимости либо проблемных ипотечных кредитов значительно ниже рыночной стоимости, суд при наличии у жильца подтверждённой уязвимости и отсутствии другого жилья приостанавливает выселение. В этом случае компенсация собственнику не предусмотрена.
Для остальных собственников действует другой механизм. Если уязвимому жильцу власти не предоставили подходящее альтернативное жильё, суд может приостановить выселение, однако такая приостановка пересматривается каждые 12 месяцев и в общем случае не может продолжаться более трёх лет.
Если собственник — физическое лицо либо юридическое лицо, которое занимается обычной доступной или социальной арендой, компетентная жилищная администрация должна компенсировать ему убытки. Максимально компенсация может включать неполученную по договору арендную плату и неоплаченные коммунальные расходы. Гипотетическая упущенная прибыль и моральный ущерб компенсации не подлежат.
При этом суд может отказаться приостанавливать выселение, если сочтёт, что экономическая или жилищная уязвимость самого собственника должна иметь преимущество. Отдельная защита предусмотрена для физического лица, владеющего двумя или менее жилыми объектами: в таком случае уязвимость арендатора не имеет автоматического приоритета перед положением собственника.
Ограничение покупки жилья в спекулятивных целях
До 31 декабря 2028 года ограничивается приобретение жилья определёнными юридическими структурами, занимающимися покупкой недвижимости.
Ограничение касается, в частности, приобретения жилья по цене ниже 70% его рыночной оценочной стоимости.
При этом предусмотрены исключения. Ограничение не применяется, например, если объект предназначается для доступного или социального жилья минимум на пять лет, для проживания людей, нуждающихся в социально-медицинской помощи, для жилья уязвимых групп, приобретаемого организациями третьего сектора, или для защиты жертв гендерного насилия.
Регулирование сезонной аренды
Сезонная аренда получает более чёткое регулирование.
Собственник должен будет обосновать временный характер проживания — например, учёбой, временной работой или другой объективной причиной.
Максимальная продолжительность сезонного договора составляет 12 месяцев.
Если причина временного характера проживания не подтверждена или с одним и тем же арендатором последовательно заключаются временные договоры, отношения могут рассматриваться как обычная аренда постоянного жилья.
На сезонную аренду распространяется ряд гарантий Закона об аренде городской недвижимости (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).
Регулирование аренды отдельных комнат
Правила распространяются и на аренду жилья по комнатам.
Суммарная стоимость аренды всех комнат не должна использоваться как способ обойти ограничения, действующие при сдаче квартиры целиком.
На арендаторов комнат распространяется ряд гарантий, предусмотренных для обычной жилой аренды.
Дополнительное продление действующих договоров аренды
Арендаторы, чьи договоры постоянного жилья заканчиваются до 31 декабря 2028 года, смогут запросить дополнительное продление по одному году, максимум на два года. Для этого арендатор должен не иметь задолженности и исправно платить аренду в течение предыдущих восьми месяцев. Собственник обязан принять такое продление, кроме случаев, когда стороны заключили новый договор или договорились об иных условиях либо собственнику жильё действительно необходимо для себя или предусмотренных законом родственников.
Ограничение ежегодного повышения арендной платы
До 31 декабря 2027 года действует специальное ограничение ежегодного пересмотра арендной платы.
Если размер аренды уже превышает максимальное значение соответствующего государственного индекса, повышение не производится.
Если цена не превышает этот предел, при отсутствии другого соглашения между сторонами повышение ограничивается 2%.
Правила определения цены нового договора
Изменяются и правила, применяемые при заключении нового договора после окончания предыдущего.
В предусмотренных законом случаях собственник не сможет произвольно увеличить стоимость аренды по сравнению с предыдущим договором или переложить на нового арендатора дополнительные платежи, которые ранее арендатор не оплачивал.
Для отдельных ситуаций предусмотрены исключения — например, после определённых работ по реабилитации или улучшению жилья.
Расходы агентства недвижимости
Расходы на услуги агентства, подготовку, оформление, изменение или продление договора аренды нельзя перекладывать на арендатора. Дополнительные необязательные услуги он оплачивает только в том случае, если сам письменно их заказал.
Одновременно усиливаются гарантии арендатора в отношении состояния жилья. Если в квартире возникают неисправности, влияющие на её безопасность, санитарное состояние или пригодность для проживания, арендатор может письменно потребовать их устранения. Собственник получает 15 календарных дней, чтобы принять предложенную смету, предложить другой способ ремонта или организовать работы самостоятельно.
Если арендатор требует ремонта, он обязан предоставить собственнику или назначенному им специалисту доступ в квартиру для осмотра неисправности и проведения необходимых работ. Это не означает, что владелец получает право входить в жильё по своему усмотрению: доступ должен быть связан именно с заявленной проблемой и её устранением.
Если собственник в установленный срок не отвечает или без достаточных оснований отказывается устранять неисправность, арендатор сможет выполнить необходимые работы сам и вычесть подтверждённые расходы из последующей арендной платы.
Преимущественное право арендатора на покупку
Если собственник решает продать арендуемую квартиру, арендатор получает преимущественное право купить её раньше других покупателей.
Собственник должен официально уведомить арендатора о намерении продать жильё, указав цену и основные условия сделки. После такого уведомления у арендатора есть 30 календарных дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки (derecho de tanteo). Само уведомление действует 180 дней: если за это время продажа не состоялась и условия изменились, потребуется новое уведомление.
Если квартиру продали без надлежащего уведомления арендатора, указали ему не все условия либо фактическая цена продажи оказалась ниже сообщённой, арендатор может воспользоваться правом выкупа уже после сделки — derecho de retracto. Для этого у него также есть 30 календарных дней с момента официального получения информации о состоявшейся продаже и копии документа, которым она оформлена.
Одно из важных изменений касается продажи квартиры в составе целого пакета недвижимости — например, вместе с другими квартирами, помещениями или активами. Раньше такие сделки могли фактически мешать арендатору воспользоваться преимущественным правом. Теперь оно сохраняется, если арендуемая квартира юридически может быть выделена как отдельный объект. В документах должна быть отдельно указана цена этой квартиры и объяснено, как она рассчитана. Для расчёта должны использоваться объективные критерии — прежде всего кадастровая референсная стоимость, а при её отсутствии независимая оценка. Искусственное занижение или завышение доли цены, чтобы помешать арендатору воспользоваться своим правом, не допускается.
Кроме того, договор аренды больше не может содержать отказ арендатора от права преимущественной покупки: стороны не смогут заранее договориться, что арендатор от него отказывается.
Обязательное подтверждение статуса крупного собственника
Вводится обязанность подтверждать в Реестре собственности статус крупного собственника жилья (gran tenedor), если владелец соответствует установленным законом или региональным законодательством критериям.
Это необходимо, в частности, для применения специальных правил, связанных с арендой и процедурами выселения.
Налоговые меры
В первом декрете находится отдельный большой блок налоговых изменений.
Налоговые льготы для арендодателей
Меняется система уменьшения налогооблагаемого дохода собственников от аренды постоянного жилья.
Размер льготы зависит от стоимости нового договора, государственного индекса арендных цен, расположения жилья в напряжённой зоне рынка и возраста арендатора.
В некоторых случаях уменьшение налогооблагаемого дохода может достигать 100% — например, если первоначальная арендная плата ниже установленного максимального значения государственного индекса.
Предусмотрены также ставки 95%, 90%, 85%, 70%, 60%, 50% и другие варианты в зависимости от конкретных условий договора.
Льготы при продаже жилья государству
Предусматривается налоговая льгота при продаже жилья государственным органам или государственным структурам, которые переводят его в фонд социального или доступного жилья с постоянным статусом защиты.
Для определённых объектов освобождение от налога на прирост капитала может быть полным или частичным в зависимости от стоимости недвижимости и выполнения предусмотренных законом условий.
НДС 4% для защищённого жилья
Для строительства определённого жилья с постоянным или бессрочным статусом государственной защиты вводится сверхльготная ставка НДС 4%.
Туристическое жильё
Пакет меняет налогообложение туристического и краткосрочного размещения.
Здесь особенно важно дождаться новой публикации BOE: в сообщениях о пакете 29 сентября фигурировали разные цифры НДС — 21% в одном материале EFE и 10% в сообщении по итогам Совета министров. Поэтому окончательную ставку именно в новом декрете от 6 октября мы укажем после публикации официального текста.
Изменения для СОСИМИ
Меняется налоговый режим котирующихся инвестиционных компаний недвижимости — СОСИМИ (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, SOCIMI).
Пакет предусматривает изменение налогообложения этих компаний и связывает часть режима с использованием недвижимости для доступной аренды.
Налог на недвижимость и пустующее жильё
Для пустующего жилья предусмотрены конкретные надбавки к налогу на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI).
Если муниципалитет не относится к зоне напряжённого рынка жилья, он сможет установить надбавку до 50% от суммы IBI для жилого объекта, который без уважительной причины пустует непрерывно более двух лет и принадлежит владельцу как минимум четырёх жилых объектов. Если жильё пустует более трёх лет, надбавка может достигать 100%. Кроме того, муниципалитет сможет добавить ещё до 50 процентных пунктов, если у собственника есть два или более пустующих жилых объекта в том же муниципалитете.
В муниципалитетах, официально признанных зоной напряжённого рынка жилья (zona de mercado residencial tensionado), надбавка до 50% может применяться к постоянно пустующему жилью уже после более чем двух лет непрерывного простоя. Для владельцев четырёх и более жилых объектов она может достигать 100%, а если объект пустует более трёх лет — муниципалитет сможет увеличить её ещё на 50 процентных пунктов. Таким образом, в отдельных случаях совокупная надбавка может доходить до 150% суммы IBI.
При этом закон прямо перечисляет ситуации, которые не считаются необоснованным простоем: временный переезд из-за работы или учёбы, состояние зависимости, проблемы со здоровьем или чрезвычайная социальная ситуация, ремонт или реконструкция, судебный или административный спор, выставление жилья на продажу максимум на один год или в аренду максимум на шесть месяцев. Для второго жилья допускается период непрерывного отсутствия до четырёх лет.
Отдельная надбавка предусмотрена для туристического жилья в зонах напряжённого рынка: до 50% IBI для одного такого объекта, до 100% для владельцев двух и более туристических жилых объектов и до 150% для владельцев четырёх и более. Решение о введении такой надбавки и конкретных ставках принимает муниципалитет через налоговое постановление.
Государственное доступное жильё
КАСА 47
Расширяется механизм формирования государственного фонда доступного жилья через государственную жилищную структуру КАСА 47 (CASA 47, Entidad Estatal de Vivienda).
Ей передаются государственные объекты, в том числе недвижимость, происходящая из портфеля САРЕБ (SAREB), для предоставления жилья гражданам по доступным ценам.
В декрете также вводится определение доступного жилья: в общем случае расходы на его покупку или аренду вместе с сопутствующими расходами не должны превышать 30% медианного дохода домохозяйства соответствующего муниципалитета.
Финансирование строительства доступного жилья
Пакет предусматривает государственные финансовые инструменты для строительства и приобретения социального и доступного жилья.
После заседания Совета министров сообщалось, в частности, о 280 миллионах евро гарантий для стимулирования строительства жилья и 400 миллионах евро для поставщиков социального жилья, включая приобретение недвижимости через КАСА 47.
Механизм «Твой дом» (TU CASA)
Создаётся новый механизм финансирования покупки первого постоянного жилья — «Твой дом» (TU CASA), которым будет управлять Институт официального кредитования (Instituto de Crédito Oficial, ICO).
Государственный кредит сможет покрывать меньшую из двух сумм:
— до 20% стоимости жилья;
— максимум 50 000 евро.
Процентная ставка — 0%, комиссии отсутствуют.
Срок погашения займа — до 10 лет, при этом предусматривается отсрочка до окончания выплаты основной ипотеки, но максимум на 30 лет.
Приобретённое с использованием этого механизма жильё будет постоянно связано с ограничением максимальной цены последующей продажи.
Второй декрет: автоматическое продолжение договоров аренды
Второй королевский декрет-закон значительно короче первого. Его ключевая тема — стабильность долгосрочной аренды постоянного жилья.
Продление договора после пяти или семи лет
После истечения минимального срока договора — пяти лет, если собственник является физическим лицом, или семи лет, если собственник является юридическим лицом, — договор должен продлеваться на последующие периоды такой же продолжительности, если одна из сторон своевременно не сообщит о желании его прекратить.
То есть для собственника-физического лица речь идёт о новых пятилетних периодах, для юридического лица — о семилетних.
Собственник должен предупредить за шесть месяцев
Если арендодатель не намерен продолжать договор, он должен уведомить арендатора минимум за шесть месяцев.
Раньше этот срок составлял четыре месяца.
Для арендатора срок уведомления сохраняется — два месяца.
Компенсация при отказе продлевать договор
Если собственник прекращает договор после окончания предусмотренного срока, в общем случае он должен компенсировать арендатору необходимость переезда.
Минимальная компенсация соответствует стоимости 12 месячных арендных платежей за аналогичное жильё, определяемой с использованием государственной системы индекса арендных цен.
Кроме того, компенсация не может быть меньше суммы, эквивалентной одной месячной арендной плате за каждый год проживания арендатора в квартире, с пропорциональным расчётом неполных периодов.
Когда компенсация не требуется
Компенсация арендатору при отказе собственника продлевать договор не выплачивается в нескольких случаях:
— если собственнику-физическому лицу жильё необходимо для постоянного проживания ему самому, его родственникам до второй степени родства или усыновления либо супругу после вступившего в силу решения о разводе, раздельном проживании или признании брака недействительным;
— если арендатор не проживал в квартире более шести месяцев из предыдущих двенадцати без уважительной причины. Уважительными причинами считаются, например, здоровье, работа, учёба или уход за родственниками;
— если у арендатора есть в том же муниципалитете другое пригодное для проживания жильё, которым он владеет либо имеет право пользоваться и может реально в него вселиться;
— если стороны заключают новый договор аренды постоянного жилья;
— если собственник предлагает новый договор на ту же квартиру минимум на пять лет, а если собственник — юридическое лицо, минимум на семь лет, по цене, соответствующей установленным законом ограничениям, а арендатор отказывается от этого предложения;
— если сам собственник находится в подтверждённом уязвимом положении и в конкретной ситуации его интересы признаны приоритетными.
Все эти основания должны быть прямо, подробно и письменно указаны собственником в уведомлении о непродлении договора.
Отдельно сохраняется уже действующее правило: если собственник забирает квартиру для себя или родственников, но после освобождения жилья они фактически туда не вселяются в установленный законом срок без уважительной причины, у арендатора возникают предусмотренные законом права на компенсацию. Это правило существовало и раньше, поэтому к новым мерам его относить не стоит.
Что происходит теперь
После повторного одобрения двух королевских декретов-законов Советом министров следующим ключевым этапом станет их публикация в Официальном государственном бюллетене (Boletín Oficial del Estado, BOE).
На момент подготовки материала точная дата публикации официально не названа.
В прошлый раз Совет министров утвердил основной декрет 29 сентября, BOE опубликовал его 30 сентября, а 1 октября он вступил в силу. После голосования Конгресса 2 октября документ был отменён. Эти даты зафиксированы самим BOE.
Королевские декреты-законы не ждут предварительного одобрения парламента, чтобы начать действовать. После официальной публикации они вступают в силу в дату, указанную в самих документах, а уже затем должны пройти процедуру парламентского подтверждения — конвалидацию (convalidación).
Поэтому после выхода новых декретов в BOE необходимо будет посмотреть две вещи: какие именно изменения правительство внесло в тексты 6 октября и с какой даты новые нормы вступают в силу.
А кто теперь будет голосовать?
На этот раз два декрета будет рассматривать уже не прежний полный состав Конгресса.
После объявления Педро Санчесом досрочных выборов на 29 ноября 2026 года Генеральные кортесы (Cortes Generales) распущены. Соответствующие функции в этот период выполняет Постоянная депутация Конгресса (Diputación Permanente).
Почему это существенно меняет соотношение голосов и почему у первого и второго жилищного декрета теперь разные перспективы при голосовании, мы подробно разбирали в статье «Досрочные выборы в Испании 2026: Санчес распускает парламент и назначает голосование на 29 ноября»:
Конкретная дата голосования по повторно принятым жилищным декретам на момент публикации пока не объявлена.
Источники
— Официальный государственный бюллетень (Boletín Oficial del Estado, BOE), Королевский декрет-закон 26/2026 от 29 сентября 2026 года.
— Официальный государственный бюллетень (Boletín Oficial del Estado, BOE), Королевский декрет-закон 27/2026 от 29 сентября 2026 года.
— Правительство Испании — Ла-Монклоа (La Moncloa), материалы Совета министров.
— Информационное агентство ЭФЭ (EFE), материалы от 29 сентября и 6 октября 2026 года.
— «Дения, Испания и я», «Досрочные выборы в Испании 2026: Санчес распускает парламент и назначает голосование на 29 ноября».
«Дения, Испания и я» в мессенджерах
Следите за нашими новостями там, где вам удобно:
WhatsApp-канал — только анонсы новых статей.
Telegram-канал — новости, опросы и другие публикации проекта.